Lorsqu’on parle de prêts immobiliers, l’intérêt intercalaire est un élément clé à comprendre. Il s’agit des intérêts dus sur les fonds débloqués progressivement avant la mise en place définitive du prêt. Par exemple, si vous financez une construction en plusieurs phases, chaque somme débloquée génère des intérêts intercalaires jusqu’à la réception complète du bien.
Pour calculer cet intérêt, il suffit de multiplier le montant débloqué par le taux d’intérêt annuel, puis de diviser par 12 pour obtenir un montant mensuel. Si 50 000 euros sont débloqués avec un taux annuel de 3 %, l’intérêt mensuel sera de 125 euros.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont des frais appliqués à votre crédit par les banques lorsque les fonds empruntés sont débloqués en plusieurs fois via des appels de fonds. Ce mécanisme intervient souvent dans le cadre d’un prêt immobilier, notamment lors de la construction d’un bien ou d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Fonctionnement des intérêts intercalaires
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, les fonds empruntés ne sont pas toujours versés en une seule fois. Dans le cas d’une construction, les montants sont débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Chaque déblocage partiel entraîne la facturation d’intérêts intercalaires.
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Ces intérêts sont calculés sur la base des sommes débloquées et du taux d’intérêt du crédit. La banque applique ces frais jusqu’à la livraison finale du bien. Les emprunteurs paient des intérêts sur les montants débloqués avant même de commencer à rembourser le capital.
Exemple de calcul des intérêts intercalaires
Prenons un exemple concret pour illustrer ce concept. Imaginons une construction de maison où le montant total du prêt est de 200 000 euros, avec un taux d’intérêt annuel de 3 %. Si la banque débloque 50 000 euros en janvier, les intérêts intercalaires pour ce mois seront de 50 000 x 3 % / 12 = 125 euros.
En février, si un autre montant de 50 000 euros est débloqué, les intérêts intercalaires pour ce mois seront calculés sur 100 000 euros, soit 100 000 x 3 % / 12 = 250 euros. Ce processus se poursuit jusqu’à la fin des travaux et le début du remboursement global du prêt.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Calculer les intérêts intercalaires est une opération simple mais fondamentale pour tout emprunteur. Voici les étapes essentielles :
- Identifiez le montant débloqué à chaque étape. Par exemple, si votre banque débloque 50 000 euros en janvier, puis encore 50 000 euros en février, ces montants sont la base de votre calcul.
- Connaissez le taux d’intérêt de votre crédit immobilier. Supposons un taux de 3 %.
- Calculez les intérêts intercalaires mensuels. Pour janvier, ce sera 50 000 x 3 % / 12 = 125 euros. En février, avec un total débloqué de 100 000 euros, les intérêts seront de 100 000 x 3 % / 12 = 250 euros.
Prendre en compte l’assurance emprunteur
N’oubliez pas que les intérêts intercalaires incluent souvent une part d’assurance emprunteur. Cette assurance couvre les risques de décès ou d’invalidité. Elle est calculée sur le montant total du prêt, même si celui-ci n’est pas encore complètement débloqué.
Anticiper le coût total
Le coût total des intérêts intercalaires peut rapidement grimper. Considérez les éléments suivants pour une estimation précise :
- Le taux de votre crédit.
- La durée pendant laquelle chaque tranche du prêt est débloquée.
- Les frais d’assurance emprunteur.
Voici un schéma récapitulatif pour un prêt de 200 000 euros avec un taux de 3 % :
| Mois | Montant débloqué | Intérêts intercalaires |
|---|---|---|
| Janvier | 50 000 € | 125 € |
| Février | 100 000 € | 250 € |
Suivez ce processus pour chaque tranche débloquée afin de garder une vue claire sur le coût total de vos intérêts intercalaires.
Exemples concrets de calcul d’intérêts intercalaires
Dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le déblocage progressif des fonds est courant. Prenons un exemple :
- Premier appel de fonds : 30 % à la signature du contrat, soit 60 000 euros pour un appartement de 200 000 euros.
- Deuxième appel de fonds : 30 % à la mise hors d’eau, soit 60 000 euros supplémentaires.
- Troisième appel de fonds : 35 % à l’achèvement des travaux, soit 70 000 euros.
Avec un taux d’intérêt de 2,5 %, voici le calcul des intérêts intercalaires :
- Pour les premiers 60 000 euros débloqués, les intérêts mensuels sont de 60 000 x 2,5 % / 12 = 125 euros.
- Après le deuxième déblocage, les intérêts mensuels sur 120 000 euros sont de 120 000 x 2,5 % / 12 = 250 euros.
- Après le troisième déblocage, les intérêts mensuels sur 190 000 euros sont de 190 000 x 2,5 % / 12 = 395,83 euros.
Pour une construction de maison sous CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), le schéma est similaire :
- Premier appel de fonds : 15 % au démarrage des travaux, soit 30 000 euros pour une maison de 200 000 euros.
- Deuxième appel de fonds : 25 % à la mise hors d’eau, soit 50 000 euros supplémentaires.
- Troisième appel de fonds : 30 % à la mise hors d’air, soit 60 000 euros.
- Dernier appel de fonds : 30 % à l’achèvement, soit 60 000 euros.
Avec le même taux d’intérêt de 2,5 %, les calculs suivent le même principe :
- Pour les premiers 30 000 euros, les intérêts mensuels sont de 30 000 x 2,5 % / 12 = 62,5 euros.
- Après le deuxième déblocage, les intérêts mensuels sur 80 000 euros sont de 80 000 x 2,5 % / 12 = 166,67 euros.
- Après le troisième déblocage, les intérêts mensuels sur 140 000 euros sont de 140 000 x 2,5 % / 12 = 291,67 euros.
- Après le dernier déblocage, les intérêts mensuels sur 200 000 euros sont de 200 000 x 2,5 % / 12 = 416,67 euros.
Tenez compte de ces calculs pour anticiper le coût total des intérêts intercalaires et planifiez votre budget en conséquence.
Comment éviter ou réduire les intérêts intercalaires ?
Optez pour un paiement comptant
L’une des stratégies les plus efficaces pour éviter les intérêts intercalaires consiste à financer directement une partie des travaux avec votre apport personnel. En réduisant le montant emprunté débloqué en plusieurs tranches, vous minimisez l’impact des intérêts intercalaires.
Utilisez le plafonnement des appels de fonds
L’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation impose un plafonnement des appels de fonds en VEFA. Veillez à ce que chaque appel de fonds ne dépasse pas les limites légales pour limiter les intérêts intercalaires.
Choisissez une formule adaptée
Certaines banques proposent des formules spécifiques pour réduire les intérêts intercalaires. Par exemple :
- Le report de la première échéance de remboursement jusqu’à la livraison du bien.
- Le financement des intérêts intercalaires par le biais d’un prêt complémentaire.
Discutez avec votre conseiller bancaire pour explorer ces options.
Négociez avec votre promoteur
Dans le cas d’une VEFA, négociez avec le promoteur immobilier pour échelonner les appels de fonds de manière plus favorable. Un étalement plus lent des appels de fonds peut réduire la pression des intérêts intercalaires.
Anticipez les déblocages
Planifiez les étapes de construction avec précision pour éviter les retards. Un calendrier bien défini pour les appels de fonds permet de mieux gérer le flux de trésorerie et de réduire les coûts financiers.
